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光明地產關聯交易左右手

2019-05-06 10:08 來源: 證券市場周刊????? ? 作者:楊現華 0

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通過關聯交易,光明地產獲得的利潤回報要遠超公司整體的盈利水平。

2018年,光明地產(600708.SH)交出了一份收入和凈利潤雙降的業績報告,這樣的成績單難言“光明”。

這似乎也符合了某種現象——通過重組、借殼實現上市并順利完成業績承諾,之后業績要么下滑要么變臉,光明地產也沒有走出這個怪圈。

計提存貨減值是公司業績下滑的主要原因之一,光明地產的主要減值項目并非在2018年開建或者完工,有的已經開發數期,有的早已經預售,有的甚至剛剛收購而來。公司選擇在2018年一次性減值計提的理由是否充分呢?

關聯交易是光明地產始終繞不開的一個問題,若不是關聯方的助力,公司2018年的凈利潤降幅將更為明顯。在獲得利益的同時,光明地產更沒有虧待大股東,公司從大股東獲得的財務資助讓其付出了數億元的利息,但存款的利息還不足億元。

對于這些疑問,因內部流程問題,截至發稿,光明地產并沒有回復《證券市場周刊》記者的采訪。

關聯交易盈利超強

光明地產年報顯示,2018年公司實現營收204.94億元,同比下降1.53%;實現歸屬母公司股東的凈利潤14.18億元,同比下降27.17%。

光明地產的2019年一季報仍未見好轉,當期公司實現營收31.76億元,同比增加6.27%;實現歸屬母公司股東的凈利潤3.69億元,同比下降28.26%。

不只是報表收入,光明地產的簽約銷售成績從2018年下半年也開始下降。2018年全年,公司實現簽約金額為244.59億元,較上年同期的236.62億元同比增長了3.37%。

分季度來看,2018年三季度和四季度,光明地產簽約金額為37.69億元和70.95億元,同比分別下降了23.81%和13.96%;2019年1-3月,光明地產簽約金額為26.49億元,同比下降38.78%。

而自從2015年重組上市披露季度數據以來,光明地產簽約金額僅在2016年四季度出現微降,當季公司實現簽約金額為57.9億元,同比不過下降了2.2%。一般情況下,簽約銷售將在1-2年后貢獻主要收入,這是否意味著光明地產未來的收入仍難有上佳表現呢?

實際上,若不是關聯交易,光明地產的利潤將更加難看。2017年10月,光明地產公告,公司向大股東光明食品(集團)有限公司(下稱“光明食品集團”)的下屬企業協議轉讓上海麗水路商業房地產項目,轉讓價格為9.88億元,預計將貢獻歸母凈利潤約3.45億元。

在2017年年底,光明地產還將華都大廈部分商業地產和車位轉讓給了大股東光明食品集團的下屬公司,轉讓價格9326萬元,預計可以貢獻歸母凈利潤約3911萬元至4855萬元。

這兩次關聯交易都是在2018年才完成。麗水路項目最終貢獻了約4.11億元的歸母凈利潤,利潤率高達41.6%;華都大廈項目未在年報中披露具體利潤情況,即便按照最低的預期利潤,利潤率也高達41.9%,這兩次關聯交易合計貢獻的歸母凈利潤也在4.5億元之上了。

這就是說,2018年光明地產14億元左右的歸母凈利潤中,這兩次關聯交易貢獻的歸母凈利潤占比就超過了30%,而其收入占比不過5%左右,關聯交易對光明地產貢獻的利潤由此可見一斑。

不只是2018年,2015-2017年的3年業績承諾期間,關聯方對光明地產的凈利潤也大有裨益。2015年,光明地產重組上市,公司承諾2015-2017年扣非歸母凈利潤不低于9.08億元、12.52億元和13.53億元,即合計不低于35.13億元,實際扣非凈利潤分別為5.22億元、11.36億元和20.28億元,合計達到36.87億元,完成率為104.95%,在2015年和2016年都沒有達到承諾下限的前提下,通過2017年的超高表現,光明地產逆轉了趨勢。

在這3年中,光明地產不斷向關聯方出售項目和商品。2015-2017年,光明地產僅過億元的關聯交易總額就分別為10.09億元、10.47億元和3.96億元。

關聯交易創造的利潤遠超公司整體水平。2016年,光明地產以10.47億元將上海萬盛金邸商業項目和車位等轉讓給了大股東旗下的其他子公司,預計貢獻扣非歸母凈利潤約2.5億元,利潤率達到了23.88%。

2017年,光明地產向第三方轉讓、出售帶來了更多的投資收益,關聯交易的占比下降了。根據這一年10月的公告,光明地產以4.16億元的價格向大股東光明食品集團旗下的其他子公司出售了上海一處房地產,預計貢獻歸母凈利潤6698萬元,利潤率也高達16.11%。

值得一提的是,在通過關聯交易獲得不菲利潤的同時,提高利息的資本化率同樣可以創造利潤。2015-2017年,光明地產期末融資總額分別為257.35億元、215.43億元和219.43億元,同期的利息資本化金額為19.31億元、12.91億元和7.05億元。2018年,光明地產的融資額達到359.53億元,利息資本化金額反而只有8.14億元。

不難發現,光明地產上述的主要關聯交易中,交易利潤率最低的項目超過了16%,高的則不止40%。自從重組上市以來,光明地產整體毛利率最高的2018年也不過31.3%,整體凈利潤率最高的2017年也僅9.55%,尚且不足10%,最差的2015年整體凈利潤率僅4%。

通過關聯交易,光明地產獲得了遠超整體盈利水平的回報。不過,光明地產也沒有虧待大股東,通過資金借貸,光明食品集團獲得了數億元的利息回報,而公司在大股東財務公司存放的數十億元現金則回報寥寥。

資金轉圈 利息外流

坐擁5家上市公司的光明食品集團規模龐大。

公司債券募集書顯示,2015-2017年,公司的營收在1500億元上下,2018年前三季度營收已經過千億元;同時;公司2015-2017年經營活動產生的現金流量凈額分別為43.73億元、180.73億元和87.79億元,公司賬面的貨幣資金始終在300億元以上。

龐大的營收和充足的現金流不但可以滿足集團的經營需要,也可以向子公司提供財務幫助,光明地產就是受益對象,光明食品集團每年都要給光明地產提供數十億元甚至上百億元的資金拆借。

2018年,光明地產從大股東光明食品集團拆借的資金達到175億元,除了30億元是在2017年就已經拆借之外,其余145億元全部是2018年內新增拆借,2017年3筆合計30億元的拆借期限是3年,2018年新增的資金拆借中,兩筆合計30億元的拆借期限同樣達到3年。

2015年,光明地產從光明食品集團拆借資金98.1億元,期限基本在1年左右;2016年拆借資金為66.5億元,期限基本也是1年左右;2017年,光明地產從光明食品集團拆借資金102億元,有30億元的拆借資金期限達到3年時間。

大股東的資金拆借需要光明地產付出利息。2015-2017年,光明地產向光明食品集團支付資金占用費分別為3.99億元、5.07億元和4.21億元,2018年則達到歷史新高的6.81億元。

由于2015年和2016年的拆借資金基本都是一年左右,因此可以得知其拆借利率分別為4.07%和7.62%。2017年和2018年分別存在3年期的資金拆借,假設都是期限更短、利率更低的一年期,那么,這兩年的拆借利率分別為4.13%和3.89%。即這兩年的拆借利率在4%左右,要低于2016年的利率水平。

目前,銀行一年期的貸款基準利率是4.35%,因此,光明地產目前4%左右的拆借利率要略優于銀行貸款基準利率。從這方面講,雖然利息總額不斷增長,但大股東并沒有從光明地產身上“盤剝”更多。

與大股東光明食品集團略有優惠相比,光明地產貢獻的資金成本可以說是慷慨大方了。2014年年底,光明食品集團財務有限公司(下稱“光明集團財務公司”)獲得了金融牌照,2015年開始,光明地產將數十億元資金放入其中。光明集團財務公司由光明食品集團100%持有。

2015-2018年各年年末,光明地產在光明集團財務公司的存款分別為21.42億元、19.25億元、33.84億元和52.06億元,同期獲得的利息收入分別為382萬元、2902萬元、5037萬元和7014萬元。

以2016-2018年期初期末存款平均數計算,光明地產在光明集團財務公司獲得的存款利率分別為1.43%、1.9%和1.63%。

目前,一年期存款基準利率為1.5%,實際中各大銀行的一年期存款利率大多為1.75%,部分股份制銀行達到1.95%。但這不及余額寶等貨幣資金的回報,也遠低于各種理財產品的理財回報,光明地產存放于光明集團財務公司的數十億元資金看似高于最基本的存款利率,卻間接損失了不菲的利息收入。

略顯安慰的是,光明地產直接從光明集團財務公司獲得的貸款利率要低于光明食品集團的貸款利率。2018年,光明地產從光明集團財務公司拆借資金8.39億元,付出利息2205萬元,拆借利率2.63%。

關聯交易幫助光明地產在2018年減緩了業績下滑的勢頭,導致公司業績下滑的主要原因是公司計提的大額存貨跌價準備。此次存貨計提,直接減少了光明地產2018年4.9億元的歸母凈利潤。

存貨大計提

2018年,光明地產對房地產及配套板塊計提了7.66億元的存貨跌價準備。其中,已完工項目中廣西明通光明城市項目計提了2.38億元,浙江金華湖海城市花園項目計提了1.27億元;未完工的開發成本中,山東菏澤御河丹城項目計提了1.1億元,煙臺平土原生海項目計提了2.34億元。

廣西明通光明城市項目在2015年就已經開工建設。光明地產年報顯示,光明城市項目計劃投資25億元,當年投入了5.57億元,2016年時投入已經至16.52億元。奇怪的是,到了2017年,該項目的預計投資額從2016年年底的25億元猛增至65億元,截至2017年年底,光明地產已經投入了22.95億元。

2018年,光明城市項目的總投資又縮減至58億元,此時項目在開發成本中的期末余額已經剩下19.49億元,開始有部分出現在開發產品即完工項目中。

即項目進入完工階段后,光明地產就開始計提項目的減值了,這或許有充足的理由。那么,早已竣工且大多數已經預售的項目為何此時才要計提呢?

計劃總投資26.7億元的浙江金華湖海城市花園項目在2015年年末已經投入了17.99億元,2016年年報顯示項目已經竣工,且預售比例達到88.45%。2017年,湖海城市花園可售面積17.25萬平方米,預售10.81萬平方米;2018年可供出售64543平方米,預售了43498平方米。

可見,已完工的金華湖海城市花園項目預售情況不是非常理想,光明地產并未公布項目售價,但從公開市場來看,項目售價不菲,莫不是項目虧損了?

山東菏澤御河丹城項目是分期建設的,2015年御河丹城一期已經部分竣工且預售了,2016年二期開工建設,2017年則進入三期開發。

根據光明地產2018年年報,御河丹城總建筑面積為66.11萬平方米,且已經全部完工,不知為何在存貨計提中光明地產將其列入了開發成本,而不是完工開發產品。御河丹城是分期分批開發建設并銷售的,且在2017年三期已經開工,銷售不理想的話,直至2018年才能完全得到驗證?

煙臺平土原生海項目則顯得計提匆忙,光明地產在2018年年初收購,年底就開始計提損失了。

2018年1月,光明地產以4320萬元收購了煙臺平土房地產有限公司72%股權,并且承擔其4億元的債務,即收購總金額為4.43億元,原生海項目即來源于此。

按照光明地產的公告,剛剛收購而來的原生海項目仍處于建設中,且年報中也沒有項目預售等情況的介紹。為了收購這個項目的控股權,光明地產不惜承擔了4億元的債務,可剛剛收購完成,公司就計提了2.34億元的存貨跌價準備,在公司2018年的存貨跌價準備計提金額中,僅次于廣西明通光明城市項目。

如上所述,在光明地產的此次大規模計提中,不乏部分預售良好的項目。對于房地產開發商而言,預售的重要性不言而喻,但總體來說,光明地產的預售情況并不樂觀,預售對于房企的現金流有著很大的影響。

吃緊的現金流

2018年,光明地產經營活動現金流量凈額為-87.34億元,這是公司重組上市以來首次現金凈流出。對于房企來說,經營現金流為負并不鮮見,但如果同時伴隨著銷售不暢、負債增加的話,或許就不是好現象了。

2018年年末,光明地產的融資總額為359.53億元,而2015-2017年公司年末的融資總額分別為257.35億元、215.43億元和219.43億元??梢?,在2018年光明地產的融資總額迅速增加。

從光明地產受限資產情況也可以看出融資膨脹的情形。2018年年末,光明地產的受限資產賬面價值為184.19億元,這些受限資產主要用于借款抵押等融資用途。2015-2017年各年年末,光明地產的受限資產分別為156.4億元、119.85億元和94.32億元,同樣主要用于借款抵押等用途。

當然,光明地產借款增加與公司逐步擴大拿地有關。2015年和2016年,公司新增房地產儲備面積為85.44萬平方米和52.75萬平方米,同比下降31.02%和38.26%。2017-2018年,公司新增房地產儲備面積為94.25萬平方米和144.52萬平方米,同比增長了78.67%和53.34%。

拿地增加的同時,光明地產的開工面積也在擴大,但竣工面積無法跟上節奏。2015-2018年,光明地產新開工面積為135.6萬平方米、178.29萬平方米、256.14萬平方米和472.89萬平方米,同比分別增長了-58.66%、31.29%、43.66%和84.62%。

同期,公司竣工面積分別為196.1萬平方米、292.63萬平方米、246.62萬平方米和142.44萬平方米,同比分別增長了46.56%、49.22%、-15.72%和-42.24%。拿地和開工在不斷提升,竣工面積卻不降反升,沉淀資金成本無疑會增加。

從光明地產的存貨周轉來看,公司的去化周期在拉長。2018年,公司的存貨周轉率為0.33次,2015-2017年分別為0.46次、0.43次和0.43次,即公司在2018年的存貨周轉明顯變慢了。

2018年8月,光明地產發布公告,宣布董事會、監事會延期換屆。如今大半年時間已經過去,公司還未發布董事提名公告,換屆仍沒有跡象。不知道在后續換屆完成后,光明地產能否重回增長呢?

責任編輯:袁上草
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